Aujourd’hui sur ABC Argent je reçois Paul, du blog Serial Investisseur. Il s’y connaît vraiment en investissement rentable immobilier, comme vous avez pu le constater peut-être sur d’autres blogs financiers ou immobiliers. Pour ma part j’aime bien son langage clair et précis, il va droit au but et montre plein d’exemples concrets. En plus, il parle de toutes les formes d’investissement immobilier – notamment les marchés de niche. Je pense que vous allez vraiment apprécier cet article où vous découvrirez 6 idées d’investissement immobilier pas chères et rentables.
Cela fait un moment que vous lisez ces articles qui vantent les mérites de l’investissement immobilier. Sur le principe, vous trouvez que c’est un des meilleurs moyens de vous créer un complément de revenu et d’envisager l’avenir plus sereinement. Seulement, ce n’est pas pour vous.
Du moins, c’est ce que vous vous dites jusqu’à présent. Pourquoi ? Parce que vous n’avez pas les moyens, bon sang, ce n’est pas plus bête que çà ! Devenir investisseur immobilier c’est réservé aux riches. Non ?
Voilà un des nombreux verrous qui vous bloque et vous empêche d’investir. Dans cet article, vous allez voir qu’il n’est pas obligatoire d’être millionnaire pour vous lancer dans l’immobilier. Des solutions peu coûteuses existent mais elles ne sont pas toujours connues du grand public. Alors dans quoi investir votre argent en 2016 pour être sûr d’être gagnant ? Voici six pistes à explorer.
Note: Paul vient de lancer une excellente formation sur l’investissement immobilier, dont je vous parle ici et là. Vous découvrirez notamment comment il gagne 2000 euros nets par mois grâce à l’immobilier, tout ça à côté de son boulot. Il vous explique comment trouver une bonne affaire qui vous permette de gagner de l’argent dès la signature chez le notaire. Vous verrez également comment augmenter la valeur de votre bien rapidement et donc augmenter vos revenus mensuels. Allez vite rejoindre sa formation complète.
Investir dans un parking
Pourquoi investir dans un parking ?
Parce que c’est une bonne solution pour débuter dans l’investissement immobilier, accessible financièrement et peu chronophage.
Vous échapperez à bon nombre de contraintes liées à la gestion plus classique d’un appartement : aucun plafond de loyer, peu d’entretien, préavis d’un mois seulement pour récupérer le bien, charges faibles, peu de risques de dégradations…
Combien çà coûte ?
Le ticket d’entrée se situe entre 3 000 et 25 000 euros en Province. A Paris, il faudra compter entre 15 000 et 60 000 euros.
Combien ça rapporte?
Si ce parking est bien placé, vous n’aurez aucune difficulté à le louer de 30 à 90 euros par mois en province. A Paris, votre parking se louera entre 100 et 200 euros.
Regardez cet exemple :
Oui, il y a parfois de bonnes affaires immobilières sur Leboncoin
Dans quoi investir ?
- Dans un parking bien situé. Privilégiez la qualité de l’emplacement du parc de stationnement tout d’abord : les centres villes et, plus largement, les endroits où il y a une concentration d’immeubles anciens.
Soyez aussi attentif à la place de parking elle-même. Si vous optez pour un parking sous-terrain, tentez au maximum de choisir celui qui est près de l’ascenseur et de la sortie.
- Dans un parking dont la rentabilité n’est pas optimisée. Si c’est un simple parking et que vous pouvez le transformer en box avec quelques rangs d’agglos et la pose d’une porte, votre rentabilité va automatiquement progresser. En plus, les boxes sont plus prisés que les places de parking « ouvertes » car ils sont plus sécurisants. Si vous avez la chance de mettre la main sur un parking de surface importante, vous pourrez également envisager de le louer à plusieurs motards plutôt qu’à un automobiliste.
- Faites également attention à l’éclairage. Un emplacement bien éclairé est préférable car il inspirera davantage confiance aux futurs locataires. En plus, c’est plus pratique si on perd ses clés !
Dans quoi ne pas investir ?
- Cela tombe sous le sens, mais les zones pleines de stationnements gratuits sont à proscrire. Evitez les quartiers récents car les immeubles neufs disposent de parkings souterrains.
Miser sur le meublé touristique : le mobil home
Contrairement à ce que l’on pense, il n’y a pas besoin d’investir son argent dans une grande villa en bord de mer à Arcachon pour faire du meublé de tourisme. La plupart des Français n’ont pas les moyens de s’offrir ce genre de vacances de toute manière.
Pourquoi investir dans un mobil home ?
Parce que, en plus de vous faire gagner de l’argent, c’est un « investissement plaisir » ! Vous pourrez en profiter une ou deux semaines par an – si possible en dehors de la haute saison si vous souhaitez rendre rapidement votre investissement rentable.
Ce qui est également intéressant avec l’investissement rentable dans un mobil home, c’est que vous ne connaissez pas les lourdeurs administratives d’une acquisition immobilière. Le mobil home est considéré comme un meuble du point de vue juridique. En gros, c’est comme si vous achetiez une voiture ou une caravane.
Combien çà coûte ?
Vous pouvez mettre la main sur un mobil home pour une somme comprise entre 5 000 et 25 000 euros. Cela dépendra notamment de son ancienneté, de son état, de sa capacité d’accueil…
Combien çà rapporte ?
Au niveau des rentrées d’argent, misez sur des locations à 180 euros la semaine pour les périodes creuses et jusqu’à 600 euros entre le 15 juillet et le 15 août. 5 000 euros annuels constituent un objectif réaliste si vous vous occupez efficacement de votre bien.
Un autre type de meublé touristique : le meublé à la montagne
Pourquoi investir dans un meublé à la montagne ?
Parce que, après avoir profité de votre mobil home, vous aurez envie de skier tout schuss !!!
Plus sérieusement, la recommandation sera la même que pour le mobil home : laissez votre meublé en location durant la pleine saison (vacances d’hiver). Ce sont les semaines qui vous rapporteront le plus d’argent.
Combien çà coûte ?
Vous pouvez mettre la main sur un petit appartement à la montagne moyennant 30 à 60 000 euros.
Combien çà rapporte ?
Vous pouvez espérer entre 3 000 et 6 000 euros de revenus annuels : environ 600 euros la semaine pendant les vacances d’hiver et 200 euros durant l’été. Tout dépendra en fait de votre marketing. Si vous êtes présent sur les principales plates-formes de location de vacances et que vous savez mettre votre bien en valeur, par exemple en le relookant, vous ne devriez pas avoir de souci pour gagner de l’argent et rendre votre investissement rentable.
A noter que vous pouvez combiner les deux formules. Aussi étonnant que cela puisse paraître, de nombreux skieurs optent pour une semaine de location dans un mobil home !
Dans quoi investir ?
- Dans un emplacement de qualité.
Concernant le camping accueillant votre mobil home, il faut qu’il soit à proximité de la mer évidemment. L’emplacement du mobil home ne devra pas être trop près du centre du camping (plus bruyant).
Concernant l’appartement à la montagne, soyez d’abord attentif à la station de ski. Ayez conscience que vous serez dépendant des conditions climatiques, alors optez pour une station de haute montagne (plus de 1700 m) ou, a minima, pour une station reliée à un domaine skiable à haute altitude. Choisissez ensuite un appartement situé aux pieds des pistes : ce sont toujours ces appartements qui ont les faveurs des vacanciers.
- Ne mégotez pas sur la qualité des services : la proximité des navettes à la montagne, une piscine et des aires de jeux pour les enfants dans le camping.
- Pensez enfin à la proximité des commerces. On préfère tous aller chercher son pain à pied plutôt que de prendre la voiture !
Dans quoi ne pas investir ?
- Dans une copropriété dont les charges sont « assassines ». Dans les deux cas, c’est vraiment le point crucial. Tant à la montagne que dans les campings, les charges peuvent se révéler importantes. Et plus vous devez payer des charges, plus votre rentabilité va se dégrader. C’est mathématique. A la montagne, le poste lié au chauffage sera à surveiller par exemple. Pour les mobil homes, la location du terrain auprès des campings peut se révéler absolument rédhibitoire. C’est ce qu’on appelle la redevance. Ne vous faites pas avoir par çà !
- Attention également à l’entretien de ces deux biens. Ils ont tendance à se dégrader plus rapidement que d’autres logements du fait des allées et venues importantes et des conditions climatiques liées à ces séjours.
- Enfin, gardez en tête que la plupart des campings ne sont ouverts qu’une partie de l’année (entre 6 et 8 mois). Votre calcul de rentabilité doit en tenir compte.
Investir dans un meublé étudiant
Pourquoi investir dans un meublé étudiant ?
Double intérêt pour cet investissement : il est fortement rentable (entre 7 et 10 % de rentabilité brute) et une fiscalité avantageuse. En effet, si vous optez pour la déclaration au réel, vous allez pouvoir amortir les murs et les meubles de votre location. C’est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Résultat : les loyers perçus n’alourdiront pas votre impôt. Si vous souhaitez en savoir davantage, je vous invite à lire cet article sur le sujet.
Ce type de bien n’est pas forcément évident à trouver. Bon nombre de chambres de bonne ou de greniers ont été achetés et aménagés ces dernières années. Mais, en cherchant bien, vous finirez par trouver.
Combien çà coûte ?
Comptez entre 20 000 et 45 000 euros pour investir dans un meublé étudiant.
Combien rapporte cet investissement rentable immobilier?
Le loyer brut moyen oscille entre 200 à 350 euros par mois.
Dans quoi investir ?
- Pas de secret : vous devez investir votre argent dans une chambre située à proximité d’un campus universitaire. Si, en plus, vous arrivez à acheter ou à créer un meublé à proximité du centre-ville, la garantie de louer sera double puisque vous pourrez viser le profil « jeune travailleur ». Encore une fois, il faudra soigner la déco pour vous démarquer de la concurrence.
Dans quoi ne pas investir ?
- Méfiance vis-à-vis de quelques campus universitaires malgré tout : certains ont été investis par de grands promoteurs immobiliers qui ont flairé le bon filon. Etudiez le quartier pour vérifier que vous n’aurez pas à subir leur concurrence.
- Dans des copropriétés aux charges collectives trop lourdes.
Bien placer son argent, c’est important
Acheter des murs commerciaux
Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?
Parce que, une fois installé, un commerce de qualité ne vous créée pas de difficultés. Les baux commerciaux étant de 9 ans, vous serez tranquille pour un moment.
Autre avantage d’investir son argent dans des murs commerciaux : le locataire paie un loyer plus élevé que pour une habitation, prend à sa charge les travaux de mise aux normes (par exemple pour les accès handicapés) et, si le bail le stipule, règle la taxe foncière.
Combien çà coûte ?
Vous trouverez des murs commerciaux à partir de 25 000 euros dans les petites villes et jusqu’à plus de 200 000 euros aux « emplacements numéro un » des grandes métropoles.
Combien çà rapporte ?
Les loyers varient de 250 à 2000 euros mensuels voire plus.
Dans quoi investir ?
- Dans des quartiers et des rues où il y a du passage. Sans clientèle prête à consommer, pas de commerces !
- Si les murs sont déjà occupés, portez votre choix sur des « classiques » : boulangerie, salon de coiffure, banque, assurance…
Dans quoi ne pas investir ?
- Dans des murs occupés par des commerces moribonds : cordonnerie, librairie, disquaire…
Investir dans un studio
Pourquoi investir dans un studio ?
Le studio a été le meilleur investissement rentable pendant les années 2000, qui correspondent aux années folles de l’immobilier en France. De nombreux investisseurs se sont engouffrés dans la brèche.
Pourquoi cela, me direz-vous ? Hé bien tout simplement parce que les rendements sont meilleurs sur les petites surfaces.
Le problème c’est que la chose a été de plus en plus connue et donc les studios se sont multipliés, créant même une suroffre dans certaines zones. N’oubliez pas qu’il faut que votre bien rencontre une demande locative minime. Sinon, votre bel investissement rentable vous reste sur les bras (et les mensualités de la banque accessoirement).
Ceci dit, si vous restez dans des secteurs porteurs comme une ville universitaire, votre investissement vous enrichira sans effort.
Là encore, vous pouvez meubler votre studio et bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé non professionnel.
Combien çà coûte ?
Vous mettrez la main sur un studio avec un budget compris entre 30 000 et 80 000 euros.
Combien çà rapporte ?
Misez sur un loyer compris entre 280 et 500 euros par mois (pour les gros centres universitaires).
Mais vous pouvez également choisir de louer votre studio à la nuitée. Comme un hôtel. Si vous êtes situé dans un centre-ville, à proximité d’une gare ou d’un aéroport, ce sera bingo !
Ou si vous ne voulez pas vous embêter tous les jours avec de nouveaux clients, panachez location meublée à l’année à un étudiant et location estivale dédiée aux touristes. Votre rendement va littéralement décoller !
Dans quoi investir ?
- Dans un studio bien placé – mais je crois que vous vous en seriez doutés 😉 ! Ici, vous devez privilégier le centre-ville, la proximité des commodités (commerces, cinéma, gare…) tout en évitant de vous trouver dans une rue trop bruyante. Le top c’est une rue peu passante en plein centre ! Et, croyez-moi c’est possible.
- Dans un studio doté d’un parking. Ce genre de « plus » est souvent demandé par les locataires.
Dans quoi ne pas investir ?
- Dans un studio avec des charges trop lourdes.
Un exemple pour mieux comprendre
Un des lecteurs de mon blog investit à Boulogne sur Mer. Il fallait y penser, surtout qu’il n’habite pas lui-même cette ville !
Guillaume, puisque c’est de lui qu’il s’agit, vient d’acheter son deuxième studio dans cette ville. Négocié 28 500 euros frais d’agence et de notaire inclus, il met la main sur un appartement de 21 m² en plein centre de cette ville universitaire. Le studio est loué 280 euros par mois, soit une rentabilité brute de 11,78 %.
Guillaume ayant fait le choix d’emprunter, il va rembourser chaque mois 180 euros. Pas mal non ?
Guillaume qui gagne 2000 euros par mois est en train de se constituer un patrimoine immobilier et un complément de revenu qui va croître progressivement.
Investir dans une maison de bourg
Pourquoi un investissement rentable dans une maison de bourg ?
Parce que vous ne voulez pas vous ennuyer avec le turn-over propre aux petites surfaces. Et que vous n’avez pas envie de vous embêter avec des histoires de copropriété et des réunions de syndic interminables et soporifiques.
Hé bien ce n’est pas moi qui vais vous donner tort. Je milite de longue date pour la pleine propriété, bien plus simple à gérer.
En plus, les biens en zone rurale sont fortement négociables, alors n’hésitez pas !
La maison de bourg se caractérise d’abord par son emplacement, en plein cœur d’un village ou d’une petite ville. Elle bénéficie de la « vie du bourg » : commerces, écoles… Il s’agit d’une maison ancienne (en pierre ou en brique) et il peut être nécessaire de la remettre au goût du jour. Autre caractéristique : elle est mitoyenne avec d’autres maisons du même type.
Si vous vous débrouillez bien, la maison de bourg pourra même se transformer en petit immeuble de rapport.
L’immeuble de rapport est un ensemble constitué de plusieurs lots détenus par le même propriétaire. Il n’y a donc pas de copropriété. Au lieu d’acheter des logements les uns après les autres, vous achetez un bâtiment en une seule opération. Vous gagnez du temps, de la paperasse et du rendement puisque vous achetez à un « prix de gros ». Si l’immeuble de rapport paraît inaccessible aux néophytes, ce n’est pas toujours le cas.
Par exemple, j’ai investi mon argent en 2015 sur un ensemble constitué d’un salon de coiffure et d’une maison de bourg pour 65 000 euros. Les loyers perçus sont de 680 euros et la mensualité de 400 euros. Soit plus de 200 euros de cash flow mensuel.
Combien çà coûte ?
Une maison de bourg coûte entre 30 000 et 70 000 euros.
Combien çà rapporte ?
Entre 300 et 600 euros par mois.
Dans quoi investir ?
Globalement, il s’agit de réduire le risque de vacance locative. Pour cela, il vous faudra :
- veiller à la qualité de la desserte routière et ferroviaire. Une quatre voies à proximité constituera un atout important.
- contrôler le dynamisme économique. Si le territoire alentour bénéficie d’un bassin économique robuste, vous trouverez des locataires.
- être attentif à la démographie. Regardez cette carte, les régions du Sud et de l’Ouest de la France ont un solde démographique positif, contrairement au Centre et à l’Est de la France. Vous devez donc éviter ces zones et suivre le mouvement naturel de la population.
La croissance de la population
Dans quoi ne pas investir ?
- Dans une maison sans cour ni jardin. Vous êtes à la campagne, vous devez donc offrir la possibilité de vivre au grand air. Votre maison aura plus de mal à trouver preneur si vous n’avez pas d’extérieur.
A l’issue de ce tour d’horizon, vous voyez qu’il est possible d’investir votre argent dans de l’immobilier pas cher et rentable. C’est ce que j’appelle l’immobilier de niche. Il ne vous reste plus qu’à choisir le type de bien que vous préférez !
Il est même possible de se lancer dans l’immobilier sans débourser un centime. Je vous dis tout dans cet article : comment investir dans l’immobilier sans argent. Et puis si vous n’en êtes pas à votre premier investissement immobilier, au moment de négocier votre prêt à la banque, pensez aussi à l’opportunité du regroupement ou rachat de crédit immobilier. Dans certains cas, c’est financièrement intéressant.
Les images proviennent de Pratique.fr, Leboncoin.fr et France3.fr
Voilà, l’article touche à sa fin. Je sais pas vous, mais ça m’a beaucoup fait réfléchir sur de futurs investissements rentables immobiliers. Si vous avez apprécié cet article, n’hésitez pas à aller jeter un oeil à la formation de Paul, que je vous présente ici. Elle vous permettra d’arrêter de perdre du temps sur des biens sans intérêts et d’enfin trouver LA bonne affaire.
Si vous cherchez une septième idée d’investissement immobilier, allez donc lire mon article sur l’investissement en EHPAD.
Et si vous pensez encore que l’immobilier ça n’est pas pour vous, lisez donc cet autre article où je vous parle des SCPI. Je vous y explique que vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier. Grâce aux SCPI, vous pouvez placer quelques centaines ou milliers d’euros et posséder une partie d’un immeuble.
