Investir dans l’immobilier : les 8 verrous qui vous bloquent

Aujourd’hui je reçois sur ce blog Patrice, du blog Optimiser son budget. C’est un réel plaisir de l’accueillir ici, j’adore ce qu’il écrit et je ne peux que vous recommander d’aller de toute urgence lire son blog. Aujourd’hui il va nous expliquer les 8 verrous les plus communs lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Place à lui.

Si vous êtes arrivé sur le blog ABC Argent c’est que vous cherchez à vous enrichir: soit pour arrondir vos fins de mois, soit pour réellement devenir riche. Même si tout le monde n’a pas la même définition de la richesse, vous souhaitez j’imagine gagner de grosses sommes.

L’immobilier est un bon moyen de s’enrichir à partir de rien ou presque rien. En effet, on peut bénéficier de l’effet de levier du crédit. Vous payez un bien avec l’argent que l’on vous prête, l’idéal bien sûr est que vous en sortiez le moins possible de votre poche afin de financer cette opération grâce aux revenus générés par les loyers.

Quels sont les verrous?

On a tous des excuses pour ne pas se lancer dans l’investissement locatif.

C’est ce que l’on peut appeler des verrous psychologiques, ils viennent de notre vécu, de notre éducation ou des avis des gens.

Si vous parlez aux autres de vos projets, tout le monde va vous donner son avis sur le sujet, même si ils n’y connaissent rien.

Certains veulent briller en toutes circonstances, d’autres ont peur pour vous car ils vous renvoient leur propre peur de se lancer.

Il y a de nombreux verrous dans l’immobilier.

Quel bel immeuble! Ça donne envie d’investir, non?

#1 On ne prête qu’aux riches et je n’ai pas d’argent

Faux. Vous avez un salaire? votre projet est bien ficelé? la banque peut financer !

#2 Faire un crédit c’est risqué : comment faire si on ne loue pas ?

C’est vrai : si l’argent ne rentre pas, vous avez tout à votre charge. Alors faites en sorte de trouver quelque chose où la demande est forte, de faire un appartement qui soit très propre, constituez une épargne et commencez par un petit investissement pour débuter.

#3 Et si le locataire ne paye pas ?

Cela renvoie à la question précédente, si l’on a plus de rentrée d’argent. Cela peut arriver les impayés et cela fait peur à tout le monde.

Encore une fois, il faut prévoir de l’argent en réserve. Certains préfèrent prendre une assurance pour ça, encore faut-il bien la choisir: on peut avoir un délai de carence pour qu’elle fonctionne etc..

Cela fait partie des risques du locatif, et cela reste exceptionnel.

#4 Il y a des locataires qui saccagent les appartements !

Comme pour les impayés dans le paragraphe précédent cela peut arriver, vous avez la caution qui peut couvrir une partie des dégâts mais pas toujours la totalité. Il existe des assurances que vous pouvez prendre pour cela mais encore une fois, il faut bien la choisir, j’ai eu des mauvais retours à ce sujet (« les murs ne sont pas tombés? non on ne couvre rien… »)

De toute façon il faut prévoir une somme en épargne afin d’entretenir son bien: repeindre régulièrement c’est un minimum.

#5 Investir dans l’immobilier ce n’est pas rentable.

Cela dépend pour qui. Il faut savoir bien investir, et comme pour beaucoup de domaines, bien se former avant.

#6 Des travaux? mais tu ne te rends pas compte!

S’il y a des travaux à faire dans votre nouvel investissement locatif, c’est bon signe!

Sur le marché de l’immobilier, les meilleures affaires sont dans l’ancien, alors il y aura toujours un petit peu de travaux. Libre à vous d’acheter un bien sans travaux, c’est faisable.

Mais les travaux apportent toujours une valeur ajoutée au bien:

Les vendeurs sont plus enclin à négocier lorsque l’état de leur bien nécessite des travaux. Un bon prix à l’achat peut vous faire gagner de l’argent à la revente.

Les travaux ne sont pas pris en compte pour le calcul des frais de notaire, de même que les frais d’agences. Donc vous y gagnez aussi sur ce point.

Les travaux sont déductibles des impôts lorsque l’on est au réel, vous ferez de belles économies d’impôt. C’est pourquoi, même si vous savez faire les travaux, il est souvent préférable de sous traiter à un pro. Vous mettrez beaucoup plus de temps qu’un professionnel, le logement ne sera pas loué pendant ce temps alors que le crédit sera bien présent et vous paierez plus d’impôts.

Commencez par un bien nécessitant peu de travaux afin de vous mettre en confiance et vous rassurer. Quand vous aurez plusieurs biens, vous recherchez les travaux afin de défiscaliser.

#7 Pourquoi vas-tu t’embêter avec des locataires?

Peut-être pour gagner de l’argent sans apport?

Pour générer un capital qui sera payé par les loyers des locataires?

Car l’on a rien sans rien, et qu’en plaçant mes économies sur un livret A je ne vais rien gagner du tout.

#8 Et si l’immobilier baisse? tu as pensé à la revente?

Dans un marché immobilier qui stagne ou qui a plutôt tendance à baisser, il faut privilégier la rentabilité.

Comment calcule t’on la rentabilité ? 

La rentabilité brute: Loyer annuel/prix d’achat (travaux compris).

La rentabilité nette: Rentabilité brute- charges, taxe foncière et impôts.

Certains vous dirons aussi que la rentabilité nette est avant impôt. Vous l’aurez compris on peut trouver plusieurs définitions.

Mais du moment que vous appliquez vous même toujours la même méthode, vous pourrez comparer vos acquisitions potentielles.

Pour les calculs de rentabilité je vous conseille fortement le logiciel en ligne : rendement locatif. Partiellement gratuit, la version premium est intéressante surtout sur un abonnement d’un an : un peu plus de 8 euros / mois, ridiculement pas cher. C’est le logiciel de référence.

Rendement locatif : il faut absolument le calculer pour investir dans l’immobilier

Admettons que vous deviez revendre votre bien avec une moins value.

Une fois que vous avez fait le remboursement anticipé du crédit vous repartez quand même avec un chèque du notaire, qui correspond à tout le capital du crédit que vous avez remboursé grâce à l’effet de levier.

Cet argent vous ne l’auriez pas eu si vous n’aviez pas commencé à investir dans l’immobilier !

Ne laissez pas les autres vous mettre leurs pensées négatives dans la tête. D’un risque qu’il faut prendre en compte, cela va devenir la seule idée qui vous restera de l’investissement locatif et vous resterez inactifs en ruminant un détail, c’est le principe même de la peur et de l’angoisse.

Comment procéder?

Si vous souhaitez réussir votre investissement il faudra donc vous former et apprendre des gens qui pratiquent et non pas des conseillers commerciaux qui veulent vous vendre le dernier appartement sur plan qui leur reste sur les bras.

D’autre part, vous l’aurez compris, il faut mettre de côté une épargne de précaution avec un virement automatique. Cela vous permettra de rassurer votre banquier et pouvoir faire face aux différents imprévus que l’on a vu plus haut. Comptez au moins l’équivalent de 6 mois de loyer.

Si vous n’arrivez pas épargner de l’argent, commencez à économiser en lisant ce gros article d’ABC Argent à ce sujet : 67 idées pour faire des économies.

Le financement

Le banquier va prendre en considération l’ensemble de vos revenus : salaire, CAF, primes et revenus locatifs.

Pour ces derniers il ne prendra en compte que 70% du montant des loyers.

Ensuite il calculera votre endettement avec l’ensemble des crédits que vous avez, le crédit maison, immobilier locatif etc.

Il prend en compte aussi le quotient familial (le nombre d’enfants à charge) et il évalue ce qui vous reste pour vivre.

Vous l’aurez compris, l’idéal est d’avoir un bien à forte rentabilité pour qu’il puisse couvrir la totalité des mensualités du crédit et les charges, impôts…

Cela sera difficile dans les grandes villes, à part pour les parkings ou pour la location saisonnière.

D’autre part, il est tout à fait possible de vous faire financer la totalité des travaux ainsi que les frais de notaire par votre banquier et tout cela sans apport !

A vous de trouver un investissement rentable, et de choisir la ville en fonction.

Enfin, si vous n’en êtes pas à votre premier investissement immobilier, lorsque vous négocierez votre prêt à la banque, pensez aussi à l’opportunité du regroupement ou rachat de crédit immobilier. Dans certains cas, c’est vraiment intéressant.

Conclusion

Comme vous le voyez, on peut gagner de l’argent avec l’immobilier en partant de 0.

Formez-vous, pensez positif, ficelez bien le projet et lancez-vous!

Merci à ABC Argent de m’avoir donné la possibilité d’écrire sur son blog.

Merci à toi Patrice pour un article de haute volée. J’avoue que pour ma part j’ai pas mal de verrous et je me demande depuis quelque temps si je devrais investir dans l’immobilier. Sache que tu as enlevé quelques-uns de mes verrous 😉 Bien joué ! Je vous recommande à tous d’aller voir le blog de Patrice (ou sa page Facebook), où il parle notamment d’investissement et d´économies. Vous pouvez également aller faire un tour sur plusieurs de mes articles dédiés à l’investissement.

Je vous recommande également une formation sur l’immobilier, vraiment excellente et qui m’a appris plein de choses … et notamment qu’il est possible de trouver la perle rare, sans pour autant débourser un seul centime. Je vous dis tout ici.

Enfin, si vous pensez encore que l’immobilier ça n’est pas pour vous, lisez donc cet article où je vous parle des SCPI. Vous verrez que c’est une solution qui fait sauter plusieurs verrous, à commencer par le premier, celui de l’argent. Grâce aux SCPI, vous n’avez besoin que de quelques centaines ou milliers d’euros pour investir dans l’immobilier et posséder une partie d’un immeuble.

Crédits images : Pixabay