Acheter une maison sans apport, c’est possible !

L’immobilier est un sujet peu fréquent sur ce blog. Mais si tu es un lecteur fidèle, tu as sans doute remarqué que j’y reviens de plus en plus. En effet, l’immobilier est souvent un très bon investissement. Toutefois, tu penses peut-être qu’il faut d’abord être riche pour se permettre d’investir dans l’immobilier…

Alors, j’ai invité Renaud, co-fondateur de Pretto, à partager son expertise et à transmettre ce message : oui, acheter une maison sans apport, c’est possible ! Renaud va maintenant t’expliquer comment.

Tu envisages d’acheter une maison et tu penses, comme beaucoup, devoir prévoir un apport considérable pour convaincre les banques et obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Si tu n’as pas totalement tort, tu n’as pas totalement raison non plus !

Avoir peu ou pas d’épargne n’est pas nécessairement bloquant dans l’acquisition d’une maison. Par exemple, si tu es un jeune actif, il est normal que tu n’aies pas eu le temps d’épargner. En revanche, si ce manque est dû au fait que tu dépenses l’intégralité de ton salaire chaque mois, cela risque de faire sérieusement hésiter les banques. Et on les comprend !

Quelle que soit ta situation, si tu as déniché le bien de tes rêves mais que tu manques de financement, je t’explique comment trouver un crédit immobilier sans apport.

Soigne ton dossier pour acheter une maison sans apport

Si tu prévois de démarcher les banques pour trouver un financement, la première chose à faire est de soigner ton dossier. Vois ça comme une candidature à un emploi et présente-toi sous ton meilleur angle.

Les banques sont tout à fait conscientes qu’il n’est pas simple de se constituer un apport (qui représente généralement environ 10% du prix du bien, afin de couvrir les frais de notaires et autres garanties), surtout si tu débutes dans la vie active ou s’il s’agit de ton premier achat.

Il est donc indispensable de prouver que, même sans apport, tu es un candidat sérieux au prêt immobilier.

Pour convaincre la banque, soigne ton dossier comme si c’était ton CV pour décrocher un job !

Montre que tu es fiable

Ta situation professionnelle est un bon indicateur de ta capacité à respecter, chaque mois, tes futures mensualités. En présentant à la banque une situation professionnelle stable, un CDI par exemple, tu montres patte blanche. Comme témoins, tes derniers bulletins de salaires ainsi que tes derniers avis d’imposition composeront ton dossier.

Pour que la banque ne perçoive pas de risque en étudiant ton dossier, il existe quelques règles auxquelles tu ne dois pas déroger.

Premièrement, interdiction formelle d’avoir fait l’objet d’un découvert bancaire quelques mois avant ta demande de financement.

Garde en tête que la banque te demandera de fournir tes trois derniers relevés de compte. Si tu as régulièrement des incidents de paiement, aux yeux de la banque, tu n’es pas fiable. Et elle aura toutes les raisons de ne pas te prêter d’argent pour ton projet.

Le saut de charge

Un autre élément assez décisif dans l’étude de ton dossier est le saut de charge. Le saut de charge, c’est la différence entre le montant de ton loyer et celui de tes futures mensualités de crédit. Pour rassurer la banque sur ta capacité à rembourser ton prêt, le mieux est d’avoir un saut de charge nul voire négatif. En effet, si ton saut de charge est important, la banque va chercher à comprendre pourquoi tu n’as pas suffisamment épargné pour constituer ton apport.

Encore une fois, si tu viens d’entrer dans la vie active, il est logique tu n’aies pas eu le temps de mettre de l’argent de côté pour emprunter. En revanche, si ton absence d’épargne provient du fait que tu dépenses chaque mois tout ton salaire, et que tes charges s’apprêtent à doubler avec la mensualité du prêt, les banques douteront de ta capacité à honorer les remboursements.

Le « reste à vivre »

Avant de te permettre d’emprunter sans apport, la banque va étudier ton « reste à vivre ». Comme son nom l’indique, il s’agit du budget qu’il te restera, après le remboursement de ta future mensualité de crédit, pour subvenir à tes besoins. L’idée est de ne pas te soumettre à un endettement trop important.

Aussi, si tu prévois d’investir en vue de proposer ton bien à la location, tu peux également présenter un dossier démontrant les points forts de ton bien, mais aussi du quartier dans lequel tu achètes. Tu prouveras ainsi que tu pourras rapidement et facilement trouver un locataire, louer ton bien et rembourser ton crédit.

A propos d’investissement immobilier, c’est un moyen de dégager des revenus importants. Si tu envisages de te lancer là-dedans, je te recommande vivement de suivre une formation, comme par exemple la formation dont Paul a récemment parlé ici sur ABC Argent.

Fais jouer la concurrence pour acheter sans apport

Pour acheter une maison sans apport, pas de secret : il faut faire jouer la concurrence entre les banques. A moins que tu ne sois une personne extrêmement chanceuse (et dans ce cas-là, mon seul conseil sera de jouer au loto), tu obtiendras difficilement un prêt sans apport et au meilleur taux en interrogeant une seule banque.

Compare les offres des banques

Obtenir un prêt immobilier sans apport peut être difficile… Raison de plus pour interroger le plus de banques possibles !

Les banques ont chacune des politiques différentes. En fonction de celles-ci, elles te proposeront des taux d’intérêt plus ou moins bas et des conditions d’emprunt plus ou moins intéressantes.

Il est donc presque indispensable que tu prennes rendez-vous dans plusieurs établissements pour présenter ton dossier et recueillir les offres de ces derniers.

Une fois toutes les offres en main, il te faudra les comparer sur plusieurs points : taux d’intérêt, conditions annexes, garanties, assurance emprunteur…

Au-delà des compétences que l’analyse des offres requiert, faire la tournée des établissements bancaires pour collecter plusieurs offres prend un temps considérable. Heureusement pour toi, un courtier immobilier peut se charger de faire ce travail à ta place, te laissant du temps pour te consacrer à la recherche de ton bien, par exemple.

Comparer les offres de nombreuses banques, c’est utile mais fastidieux !

Fais appel à un courtier immobilier pour emprunter sans apport

Si tu n’es pas à l’aise avec la négociation de prêt ou que tu manques de temps pour démarcher différentes banques, pas de panique ! Tu n’as qu’à demander de l’aide à un courtier en crédit immobilier.

En plus de servir d’intermédiaire entre les établissements bancaires et toi, il peut t’aider à constituer ton dossier de financement et te conseiller au mieux par rapport à ton projet et à ta situation.

Comme tu le sais, l’apport joue un rôle important dans le taux que tu obtiens des banques : plus tu apportes, plus tu as accès à des taux préférentiels. Sans apport, le courtier immobilier est ton meilleur atout ! Son expertise, son expérience et la relation privilégiée qu’il entretient avec ses banques partenaires te permettront d’accéder à des offres intéressantes et ce, même si tu n’as pas d’apport.

Attention tout de même aux frais de courtage. En effet, certains courtiers sont gratuits, d’autres pas. Je te conseille de te renseigner sur le mode de rémunération du courtier que tu as choisi avant de prendre contact avec lui.

Sache aussi qu’il existe des courtiers immobiliers comme Pretto qui sont 100% en ligne et gratuits. L’absence de rendez-vous physiques et de frais de courtage te fera économiser du temps et de l’argent. Que demander de plus ?

Pense aux prêts aidés !

Selon tes revenus, tu peux éventuellement prétendre à certains prêts aidés. PTZ, éco PTZ, prêt action logement, prêt action sociale, prêt conventionné… Il y a de quoi s’y perdre ! Heureusement pour toi, je suis là pour faire le point sur chacun d’eux.

Le Prêt à Taux Zero (PTZ)

Si tu n’es pas primo-accédant, passe ton chemin. En effet, le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants et permet d’acquérir ta résidence principale à condition de ne pas avoir été propriétaire les 2 années précédant la demande.

Le montant qui te sera prêté dépend de la zone où se situe ton bien. Cependant, il faut que tu saches que le PTZ est complémentaire à un autre prêt et ne peut couvrir la somme totale de ton bien.

L’avantage de ce type de prêt repose sur le fait que tu ne payes aucun intérêt puisqu’ils sont pris en charge par l’Etat. Pour en bénéficier, différents critères sont à remplir comme les revenus, la zone géographique, le type de bien concerné ou encore le nombre de personnes dans le foyer.

Le prêt Action Logement

Il t’est proposé par ton entreprise et te fait bénéficier de taux réduits dans l’acquisition de ta résidence principale.

Ce genre de prêt ne finance en revanche qu’une partie de ton achat, à hauteur de 30%. Il peut tout à fait compléter un prêt principal. Le taux du prêt Action Logement est de 1% et le remboursement peut se faire sur une période de 20 ans maximum.

L’Eco PTZ

Son montant maximum est de 30 000€ et sert à financer des travaux de rénovation énergétique. Ce type de crédit n’est pas soumis à un plafonnement de ressources mais dépend de la nature des travaux que tu souhaites réaliser, et surtout de l’efficacité énergétique qui en découle.

Le prêt Action Sociale

Il est compatible avec l’achat d’un logement neuf ou ancien et dépend des plafonds de ressources qui sont appliqués aux PTZ. Le prêt Action Sociale présente l’avantage de te faire bénéficier des APL, de frais de garanties réduits, d’une possibilité de reporter des échéances et d’accéder à des taux préférentiels auprès de certains établissement bancaires.

Le Prêt Conventionné (PC)

Il n’est soumis à aucun plafonnement de ressources et peut te permettre d’accéder aux APL selon le montant de tes revenus. Ce type de prêt concerne aussi bien l’achat d’un bien ancien que d’un bien neuf.

Le prêt à 110%

C’est un crédit proposé aux primo-accédants afin de leur permettre de ne plus payer de loyer. Le prêt à 110% porte bien son nom puisqu’il permet de couvrir non seulement le montant du bien, mais aussi les 10% représentant les frais supplémentaires de notaire par exemple.

N’oublie pas les prêts aidés, un petit complément sympa à ton prêt principal !

Prends tes précautions

L’obtention de ces prêts aidés ou de prêts principaux sans apport mène généralement à des taux d’emprunts bien plus élevés. Il est donc d’autant plus important de bien choisir ton assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur est obligatoire pour souscrire un prêt. Elle te protège si tu n’arrives plus à rembourser ton crédit, de façon temporaire ou non, dans son intégralité ou de façon partielle. Tu n’es pas obligé de contracter cette assurance auprès de l’organisme bancaire qui t’accorde le prêt. Là aussi, fais donc jouer la concurrence !

Pour conclure

Voilà, j’espère t’avoir convaincu que tu peux devenir propriétaire sans apport. Si ton dossier prouve que tu es quelqu’un de fiable, que tu disposes d’une certaine marge financière, que ton investissement immobilier est rentable… tu as de bonnes chances de trouver une banque qui te finance la totalité.

Ne te jette toutefois pas sur la première proposition venue ! Mets plusieurs banques en concurrence ou fais appel aux services d’un courtier immobilier qui s’en chargera pour toi.

Enfin, n’oublie pas de profiter des prêts aidés qui te permettront de faire baisser le montant total des intérêts à rembourser.

Un grand merci à Renaud pour cet éclairage convaincant et pour ces bons conseils à prendre en compte dans toute démarche d’investissement immobilier.

Acheter une maison sans apport personnel, sans puiser dans ton épargne, sans attendre de te constituer un petit pécule, c’est donc possible ! Alors, si c’est ce qui te retenait de penser à investir dans l’immobilier, tu sais maintenant que la voie est libre ! Et si tu as d’autres freins qui te bloquent, je te conseille de lire mon article au sujet de ces verrous et ils disparaîtront peut-être eux aussi. Allez, action !