Si vous me suivez, vous connaissez forcément Paul du blog Serial Investisseur. Je partage souvent ses articles et il est déjà venu plusieurs fois sur le blog pour nous en dire plus sur l’investissement immobilier, par exemple ici et là. C’est donc avec un immense plaisir que je lui ai demandé de se prêter au jeu des questions/réponses.
Salut Paul, bienvenu sur le blog ! Pourrais-tu d’abord te présenter et expliquer à nos lecteurs ce que tu fais ?
Salut Nicolas. Merci de m’accueillir sur ton site. Je suis Paul Sarazin du blog Serial Investisseur. Je suis papa de deux jeunes enfants et je vis en Normandie.
A la base, je suis investisseur immobilier. Puis, il y a quelques années (en 2015) je me suis lancé dans le blogging pour faire partager mes aventures immobilières.
Tu investis donc dans l’immobilier. Depuis combien de temps ? C’est ton activité à temps plein ? Combien cela te permet-il de gagner chaque mois ?
Ma première opération d’investisseur remonte à 2007 donc je ne suis plus vraiment un débutant. 🙂 Et non ce n’est pas une activité à temps plein, c’est davantage une passion. J’adore la pierre. J’ai même totalement rénové ma maison à côté de Bayeux. « Dans le civil » je suis fonctionnaire. 😉
Actuellement, mon patrimoine immobilier me permet de générer un peu plus de 2 000 € de cashflow net tous les mois. Cela se traduit par un peu plus de 6500 € par mois de revenus locatifs. Mais, comme tu le sais, il faut retrancher de ces revenus toutes les charges dont la plus grosse concerne le remboursement des prêts. Donc au final je gagne un peu plus de 2 000 € par mois grâce à mes investissements dans la pierre.
Pourquoi tu t’es lancé là-dedans ? Quel a été le déclencheur ?
Comme je te l’ai dit, mon premier investissement remonte à 2007. Mais cela n’a pas vraiment été le déclencheur. En fait, j’ai revendu ce bien quelques années plus tard en faisant une plus-value.
Puis, pendant quelques années, je ne me suis plus préoccupé de ma maison. Je me suis lancé dans la rénovation pendant quasiment 2 ans, ce qui occupait tout mon temps libre.
Fin 2011, mon fils est né. Et là, il y a eu clairement un déclic dans mon esprit. En fait, je me suis mis un « coup de pression » en me disant qu’il fallait que j’offre le meilleur à mon fils, non seulement en termes d’affection et d’éducation mais également au niveau matériel.
Bon, je ne vais pas raconter ma vie mais mon enfance a été pas mal marquée par les galères financières de mes parents. Et j’essaie de faire en sorte que mes propres enfants n’aient pas à connaître ce genre de situation.
Du coup, après réflexion avec ma compagne, on s’est lancé dans l’investissement immobilier. On savait que l’on ne dépendrait que de nous-mêmes pour nous enrichir. On n’attendrait pas après nos patrons pour quémander une augmentation de salaire ou une prime.
Personnellement c’est ça que j’aime avec la notion d’investissement immobilier : tu te crées de nouveaux revenus et tu deviens maître de ton destin. C’est vraiment gratifiant et épanouissant.
Parle-nous un peu de ton patrimoine immobilier. Tu as combien de biens, de quels types sont-ils et où ? Mes lecteurs pensent sûrement qu’investir dans l’immobilier ce n’est rentable que dans les grandes villes…
Actuellement, mon patrimoine compte 10 lots et il y a de tout : maison, immeuble de rapport, appartements, commerce. Le patrimoine est volontairement diversifié parce que, d’une je voulais tester tous ces supports, et de deux parce qu’il y a une logique de diversification.
J’ai testé autant l’investissement en zone urbaine qu’à la campagne parce que, oui, il est possible d’investir dans l’immobilier en zone rurale. C’est un placement un peu plus risqué mais qui se révèle plus rentable que dans une grosse agglomération où les prix ont atteint des niveaux très élevés.
Dans les métropoles, il faut se diriger vers certaines stratégies alternatives à la location traditionnelle, ce qu’on appelle la location nue.
Et, à la campagne, pour se préserver des risques, il y a toute une méthodologie à déployer pour être sûr de ne pas faire d’erreur.
Quelles sont les plus grosses erreurs que tu as commises ?
Je t’ai parlé de mon premier investissement en 2007. En fait, j’ai commis une erreur très banale, celle que l’on retrouve souvent chez un investisseur débutant. Ce bien ne me rapportait pas d’argent. Quand je faisais la différence entre ce qu’il me rapportait et ce qu’il me coûtait, tous les mois je perdais un peu d’argent, je devais mettre de ma poche.
Si tu réalises une seule opération, tu peux pratiquer de la sorte.
Mais ce n’est pas une position tenable sur le long terme si tu multiplies les investissements. Car cela finit par représenter des sommes très importantes.
Bref, pour revenir à ce premier investissement, j’ai profité du départ du locataire pour revendre rapidement la maison et faire une plus-value comme je te l’ai expliqué.
Aux personnes qui te disent que l’immobilier c’est pour les riches, que leur dis-tu ? As-tu des trucs et astuces pour investir dans l’immobilier même avec peu de ressources ?
Il y a encore quelques années, c’était sans doute réservé à des personnes un peu aisées, c’est vrai.
Mais les choses ont beaucoup évolué et je dirai que l’investissement immobilier s’est « démocratisé ». De plus en plus de personnes se lancent parce qu’elles comprennent que le système actuel pourrait péricliter (sécurité sociale, retraites…)
Les banquiers me semblent également plus ouverts aujourd’hui. Et les blogueurs dont je fais partie livrent pas mal de « secrets de fabrique ».
Après, même avec peu de ressources, on peut investir dans l’immobilier. Tu peux investir dans une place de parking pour quelques milliers d’euros. Ou dans un studio pour 30 000 €. L’immobilier est donc accessible. Et si tu prouves au banquier que tu arrives à gagner de l’argent avec ton premier investissement, tu seras en capacité d’enchaîner sur d’autres opérations.
Mais attention, je ne veux pas présenter l’investissement immo comme la solution ultime pour les personnes qui ont des problèmes d’argent. J’ai régulièrement des personnes qui me contactent et qui sont en galère financière. Et je ne leur conseille jamais d’investir dans la pierre. Il faut d’abord mettre au propre ses finances personnelles.
Le blog Serial Investisseur : des articles sur diverses thématiques liées au marché de l’immobilier.
Et à ceux qui te parlent d’une nouvelle bulle spéculative, quel est ton argument ? À en croire les analystes dans les magazines, c’est toujours le moment d’acheter. Effectivement les taux sont bas, mais est-ce suffisant ?
Oui, les spécialistes ont intérêt à ce que les gens achètent. C’est ce qui les fait vivre ! 🙂 Ils trouvent toujours un argument pour te convaincre que c’est maintenant qu’il faut acheter.
Tout ça c’est du baratin.
La période actuelle est très particulière : les prix de l’immobilier ont monté mais les taux d’intérêt sont historiquement bas. Personnellement, je n’arrête pas d’investir en pensant que le marché va (peut-être) se casser la figure. Il y a des gens qui attendent des années en pensant de la sorte et qui n’ont toujours pas investi le moindre centime. Comme on dit, « le temps c’est de l’argent ».
Pendant que ces personnes attendent l’éclatement d’une éventuelle bulle, moi je me suis constitué mon patrimoine qui me rapporte de l’argent tous les mois et qui est déjà bien amorti.
Et puis n’oublions pas que les emprunts se font sur des temps relativement longs (souvent 20 ans). Plus on commence de bonne heure, mieux c’est.
Tout ça pour dire que, de mon côté, je reste à l’affût des bonnes affaires. C’est plus dur ces deux dernières années. Il y a plus de compétition entre acheteurs. Mais si tu as la bonne méthode et les bons outils, tu parviens toujours à trouver de bonnes occasions.
Si demain l’un de mes lecteurs souhaite se lancer, que lui recommanderais-tu ?
De se former ! Ce n’est pas pour vendre mes formations que je te réponds cela.
Mais toutes les semaines, je reçois des mails de personnes qui se sont aperçues qu’elles ont « investi » dans un bien qui leur coûte de l’argent, souvent plusieurs centaines d’euros par mois.
Ces personnes ont toutes un point commun : elles se sont lancées, comme ça, tête baissée. Comme je l’ai fait moi-même en 2007. En s’imaginant que c’était facile, qu’il suffisait d’acheter un appartement pour que l’argent tombe tout seul.
Alors que, si elles s’étaient mieux formées avant de se lancer, elles gagneraient de l’argent tous les mois au lieu d’en perdre.
Ce qu’il faut bien avoir en tête, c’est qu’il y a énormément de ressources disponibles et gratuites sur le Net pour qui veut se former.
Avoir des connaissances solides en matière d’investissement, franchement, ça n’a pas de prix.
Peux-tu partager avec nous quelques astuces pour trouver la perle rare ?
Bien sûr !
Déjà, je recommande de sortir des sentiers battus, c’est à dire de ne pas faire systématiquement comme tout le monde. Regarder sur leboncoin c’est fondamental c’est sûr. Mais il faut aussi éplucher les annonces des notaires ou des journaux locaux, il y a parfois de belles surprises. Tu peux aussi mener ton enquête dans le quartier qui t’intéresse. Parfois un particulier a posé une affiche « à l’arrache » sur une fenêtre de son appartement et n’a pas entrepris d’autres démarches pour vendre. D’autres fois, tu discutes avec les personnes qui habitent le quartier et tu finis par apprendre avant tout le monde que quelqu’un va vendre son appartement.
Il faut réussir aussi à se discipliner un minimum et se contraindre à regarder les petites annonces au moins une fois par jour.
Et puis se montrer réactif que ce soit pour la prise de contact ou pour la visite. Essayer d’être le premier à visiter. Par exemple, tu peux la jouer comme ça auprès d’un agent immobilier « ah vous avez une visite à 12h00 ? Eh bien je peux venir à 11h30 comme ça vous grouperez toutes les visites, cela vous évitera de vous déplacer plusieurs fois ». Genre tu rends service. 🙂
Visite quotidiennement les petites annonces (sur leboncoin ou ailleurs) en filtrant sur ce que tu recherches.
Tu dis souvent que la bonne affaire se fait notamment à l’achat, en achetant un bien sous-évalué et en négociant le prix. Quels sont tes techniques de négociation et quels sont les plus gros rabais que tu as obtenus ?
Le plus gros rabais ? Je pense que c’est ma compagne qui l’a obtenu quand on a acheté notre maison. Elle a fait passer le prix de 185 000 € à 137 000 € ! J’ai halluciné. Je n’en croyais pas mes yeux ni mes oreilles. Bon, il faut dire qu’il y avait un paquet de choses à refaire.
Je négocie systématiquement les biens qui m’intéressent même si leur prix est déjà attractif. En fait je ne peux pas m’en empêcher. 🙂
Même si c’est pour gagner 1000 € ou 2000 €, comme je le dis toujours, tu préféres que cette somme soit dans ta poche ou dans celle du vendeur ?
En plus, tout se négocie dans l’immobilier : le prix demandé par le vendeur, les honoraires d’agence, éventuellement les frais de notaire, les frais de copropriété, les travaux… Bref, si tu es un fin négociateur, cela va te faire gagner encore plus d’argent.
Au niveau de la négociation, il faut parler mais surtout il faut être à l’écoute de ton interlocuteur. Il faut le faire parler de choses et d’autres, et voir comment il réagit.
Et bien entendu, il faut oser poser la question « est-ce négociable ? » Si tu ne la poses pas, il ne va pas y venir de lui-même.
A travers ton blog (on va y revenir), tu as justement lancé une formation au sujet de l’investissement immobilier. Comment s’appelle-t-elle ? Pourquoi l’avoir lancée ? Quels sujets abordes-tu dans la formation ? Quel est ton angle : colocation? location courte durée ? …
En fait, après avoir lancé le blog, j’avais régulièrement des échanges avec certains lecteurs qui souhaitaient approfondir certains sujets.
L’idéal aurait été de faire du sur mesure pour chacun, mais je n’avais pas le temps. Donc, j’ai décidé de pousser l’analyse en profondeur et j’ai créé plusieurs formations, par thématique (trouver la bonne affaire, obtenir son prêt immobilier, fiscalité…)
Puis je me suis aperçu que certains de mes lecteurs voulaient une formation complète. C’est pourquoi j’ai créé Le Pack qui regroupe toutes mes formations + 2 formations rares ou inédites (sur la négociation justement, et sur la gestion)
Je n’ai pas un angle précis dans cette formation mais de multiples angles ! Pour moi, il n’y a pas une seule et unique stratégie à mettre en œuvre. Tout dépend du secteur géographique dans lequel tu investis (il faut que tu t’adaptes), de tes ressources, de ta motivation, du temps et de l’énergie que tu es prêt à y consacrer, de tes objectifs, etc. C’est aussi ce qui fait le sel de l’investissement immobilier : il y en a pour tous les goûts !
Les formations/forums/clubs privés dans l’investissement immobilier sont nombreux… Comment se démarque ta formation ?
Oui, il commence à y avoir beaucoup d’offres sur le sujet. Parfois même par des gens qui, entre nous, ne sont pas du tout des investisseurs, mais qui vendent juste des formations…
En fait, beaucoup de marketeurs se sont emparés du marché, il faut bien dire ce qui est.
Personnellement, c’est aussi ce qui m’a fait réagir en proposant Le Pack.
J’ai souhaité créer la formation la plus complète du marché au meilleur rapport qualité / prix. Et toute modestie mise à part, je crois que le pari est tenu.
La formation est à moins de 500 €, là où la plupart des offres concurrentes se situent entre 1 000 € et 2 000 €. Alors, je connais l’argument des marketeurs qui est de dire « oui mais les conseils donnés vont vous faire gagner des milliers d’euros ». Mais franchement, je trouve que c’est abuser.
Ce que je propose dans cette formation va effectivement permettre à mes clients de faire de belles affaires et de gagner des milliers d’euros, mais il faut trouver le juste équilibre.
Parlons un peu de ton blog. J’aime bien, tu y parles sans détours de tes expériences d’investisseur immobilier, de tes succès et de tes échecs. Ça te rapporte un peu d’argent ? Tu as beaucoup de trafic ?
Merci Nico, moi aussi j’aime bien ton blog ! 🙂
Je ne veux pas que l’immobilier soit un miroir aux alouettes. Oui, on peut se constituer un beau patrimoine. Oui, on peut gagner de l’argent avec. Mais il y a aussi parfois quelques galères, des moments de doute. Et c’est comme cela qu’on progresse, que l’on s’améliore sans arrêt. Je ne vois pas pourquoi je passerai ces moments sous silence. L’investissement immobilier, ce n’est pas le monde des Bisounours quand même !
Quand je compare ce que je propose aujourd’hui comme bien immobilier à mes locataires avec le premier que j’ai acheté, ma façon d’aborder l’investissement, les stratégies mises en place… eh bien en quelques années, j’ai l’impression d’avoir fait des bonds de géant !
Donc oui, le blog génère du trafic (entre 20 000 et 25 000 visiteurs par mois) et me permet de gagner un peu d’argent mais moins qu’avec l’immobilier. 🙂
Quels ont été tes plus grosses difficultés au moment de lancer ton blog (dans une niche très compétitive) et comment y as-tu remédié ?
Eh bien la principale difficulté c’est de se faire entendre, d’être visible. En plus, je partais avec zéro connaissance dans le blogging. Franchement, les premiers mois, j’ai galéré. En fait, je n’avais pas les outils ni la méthode.
Et puis je suis entré en contact avec d’autres blogueurs comme toi qui m’ont « donné les clés ».
Du coup, j’ai appliqué les recommandations de ces blogueurs et j’ai commencé à avoir de l’audience. Comme quoi, il faut toujours apprendre avant de se lancer. Cela fait gagner du temps et de l’énergie…
Sans cela, je pense que ça fait longtemps que j’aurais abandonné mon blog.
Parallèlement, j’ai quand même bossé hein ! Et là encore, c’est un point commun avec l’immobilier : il ne faut pas croire que tout va se faire sans effort, juste en claquant des doigts.
Mes lecteurs sont probablement intéressés par ta formation… Alors pour terminer cette interview, je te laisse la parole pour les convaincre de rejoindre ta formation !
Comme je l’ai dit plus haut, moi je ne suis pas un marketeur ou le VRP de l’année. Je suis un gars normal qui pourrait être votre voisin. Ma priorité reste l’immobilier, de continuer à me perfectionner puis d’en faire profiter mes lecteurs et mes clients.
Tes lecteurs peuvent déjà s’approprier le sujet en lisant les articles de mon blog ou en regardant les vidéos sur ma chaîne Youtube. Ils peuvent également prendre contact avec moi s’ils ont des questions. Je réponds personnellement à tous mes mails, généralement assez vite. Les plus motivés peuvent enfin acheter la formation sans risque puisqu’elle est garantie satisfait ou remboursé pendant 30 jours. Comme toutes mes formations d’ailleurs.
Merci Paul, merci infiniment, j’ai encore appris des choses grâce à tes conseils. À tous, si vous avez des doutes sur l’investissement immobilier, vous ne savez pas si vous devriez vous lancer… n’hésitez pas à poser vos questions ici en commentaires ou bien à vous rendre sur le blog de Paul, comme il vient de vous le suggérer!
5 juillet 2019
c’est une très bonne idée keep on